Un boleto de compraventa fechado cuatro años después de la muerte del titular registral del inmueble fue una prueba central de un juicio por la posesión de un lote en Villa Lago Gutiérrez, en Bariloche. Ese documento sostenía la cadena de cesiones con la que la familia ocupante intentó justificar su derecho. La fecha, sin embargo, resultó incompatible con un dato básico del expediente: quien figuraba como vendedor había fallecido en 1994 y el instrumento estaba fechado en 1998.

El conflicto enfrentó a un heredero con dominio inscripto y a quienes habitaban el terreno desde hacía años. El hijo del titular del terreno promovió una acción de reivindicación para recuperar la posesión del lote, identificado catastralmente y ubicado en una zona residencial de la ciudad cordillerano. Sostuvo que su padre había adquirido la parcela en 1949 y que, tras el proceso sucesorio, él resultaba titular de una octava parte, con inscripción vigente en el Registro de la Propiedad Inmueble desde 2019. La familia había advertido tiempo atrás que el terreno estaba cercado y edificado. Intentó una salida extrajudicial, pero no hubo acuerdo. La controversia pasó al ámbito judicial.

Del otro lado, las hijas del matrimonio ocupante afirmaron que el inmueble había sido adquirido mediante un boleto celebrado entre el antiguo titular y un tercero, y que ese derecho fue objeto de cesiones sucesivas hasta llegar a ellas. Acompañaron copias del boleto original y de los instrumentos de cesión. Aseguraron que la posesión era pacífica, continua y con ánimo de dueños.

El eje del proceso se concentró en una pregunta clásica del derecho real: quién tiene título para poseer. El juez recordó que la acción de reivindicación permite al titular reclamar la restitución del bien cuando ha sido despojado. No se trata de medir el tiempo de ocupación ni de ponderar mejoras, sino de establecer qué parte acredita mejor derecho.

El heredero presentó la declaratoria inscripta y el informe de dominio actualizado. El tribunal entendió que, como sucesor, continúa la persona del causante y puede ejercer acciones reales aun cuando no haya tenido posesión material. La ley le reconoce esa facultad como derivación directa del título.

La defensa de los ocupantes encontró su límite en el análisis cronológico del boleto. El documento que daba origen a toda la transmisión estaba fechado el 30 de septiembre de 1998. El titular registral, que figuraba como vendedor, había fallecido el 19 de septiembre de 1994. El desfasaje no admitía explicaciones razonables dentro del expediente.

Esa incompatibilidad afectó la validez del primer eslabón de la cadena. Si el instrumento inicial no resulta auténtico o válido, las cesiones posteriores carecen de sustento jurídico. La unidad jurisdiccional destacó además que el boleto de compraventa, aun cuando fuera válido, no transfiere el dominio de un inmueble.

Para que exista transmisión del derecho real se requiere escritura pública e inscripción registral. Sin esos requisitos, el comprador puede tener un derecho personal frente al vendedor, pero no un derecho real oponible a terceros con título inscripto.

En el caso, ni siquiera ese derecho personal logró superar el examen judicial, debido a la contradicción en la fecha. El magistrado también recordó la regla que favorece al reivindicante cuando su título es anterior a la posesión del ocupante sin título suficiente.

La sentencia ordenó la restitución del inmueble libre de construcciones en un plazo de treinta días, con apercibimiento de desalojo y demolición a cargo de los ocupantes. El fallo de primera instancia no está firme porque puede ser apelado.